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시정질문답변

대장동 게이트와 유사한 “KTX 역세권 복합특화단지 개발” 특혜 의혹 소상히 밝혀야

  • (226회/1차) 발언의원 : 고호근   
  • 조회수 : 417
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  • 작성일 : 2021-11-01
존경하는 울산시민 여러분 안녕하십니까?
행정자치위원회 고호근입니다.

울산시에서는 (주)한화와 공동투자 형태로 오는 2025년까지 총 9050억여 원을 투입해 울주군 삼남면 일원 153만㎡ 부지에 “KTX 역세권 복합특화단지 개발사업”을 추진하고 있습니다.

그런데 사업시행방식이 최근 개발 이익 특혜의혹으로 온 나라를 들썩이게 하고 있는 성남시 대장동 개발사업과 너무나 유사하고, 사업초기 단계부터 市가 한화에 특혜를 준다는 의혹이 끊임없이 제기되고 있는데도 막무가내식으로 밀어붙이고 있습니다.

본 사업구역 내 한화가 소유한 토지는 면적으로는 53%에 달하지만 대부분 임야로 실제 가치는 25% 수준에 불과한데도, 70%가 넘는 가치의 부지를 소유한 350여명의 일반지주들을 제척하고 특정기업에게 일방적으로 유리한 구조로 사업 설계한 이유를 소상히 밝혀야 할 것입니다.

한화는 이미 오래전부터 본 사업구역에 골프장 건설을 추진하였지만 토지매수, 진입로 확보 등 각종 인허가 문제 때문에 더 이상 진행을 못한 곳으로, 민간업체에서 단독개발은 현실적으로 어려운 지역이라는 것은 주지의 사실입니다.

이런 사정을 잘 알고 있는 울산시가 지주들의 강한 반발을 무시하면서 까지 특정기업과 손을 잡고 일방적으로 사업을 밀어붙이고 있으니 의혹이 더 커지고 있는 것입니다.

또한 대장동 개발사업은 지주와 협의해 토지를 매수하는 방식이었지만, 복합특화단지 개발사업은 구역미분할 혼용방식으로 환지는 물론 수용까지 가능해 개발사업의 최대 걸림돌인 토지확보까지 일사천리로 진행할 수 있고, 게다가 울산시에서 복잡한 인허가도 말끔히 해결할 수 있으니 업체에게는 그야말로 꿩먹고 알먹는 횡재가 아닐 수 없을 것입니다.

울산시는 지금이라도 지주들의 반대와 시민들의 우려를 고려하여 사업추진방식 전반에 대해 원점에서 재검토하여 줄 것을 강력히 건의하면서 몇 가지 질의하겠습니다.

첫째, 본 사업 추진에 대해 울산시에서는 “민관 공동투자방식(55:45)에 따라 과반 이상의 지분을 가진 울산도시공사와 울주군이 사업의 공공성 확보와 각종 인허가 등을 주도하지만, 발생하는 개발이익은 공공사업에 재투자한다”라고 하고 있습니다.

그런데 실제로는 학교신설, 도로개설, 공원조성 등의 공공사업은 모든 개발사업시행시 인허가 조건으로 사업시행자가 의무적으로 부담(기부체납 등)하는 것이 원칙입니다.

이처럼 현재 울산시와 한화가 설계한 방식대로 본 사업이 완공이 되면 한화는 아무런 위험부담도 없이 맹지인 비사업용토지(임야)를 쉽게 개발해서 공공주택 분양 등으로 막대한 수익을얻게 될 것이 분명합니다.
왜? 무엇 때문에? 특정기업에 이런 엄청난 특혜를 주려고 하는지 시민들이 이해할 수 있도록 답변하여 주시기 바랍니다.

둘째, 울산시가 본 사업추진을 위해 설립한 특수목적법인(SPC)에 참여해 있는 한화는 환지로 종전토지의 5분의 1에 해당하는 면적의 공동주택사업을 위한 부지를 요구한다고 하는데, 한화에 배분되는 개발이익에 대한 약정내역과 환지계획을 구체적으로 답변하여 주시기 바랍니다.

또한 시공사 선정은 경쟁입찰로 한다고 하는데 경쟁입찰방식은 어떻게 할 것인지 결정된 부분이 있는지 답변바랍니다.

셋째, 한화가 소유하고 있는 부지가 53%를 차지하고 있으나 대부분 임야로 부동산 평가액이 25%에 불과해 나머지 지주들의 부동산 평가액이 한화보다 4~5배나 높은 것으로 알고 있는데, 350여 지주들에 대한 보상과 환지계획에 대해 답변바랍니다.

넷째, 일반지주대표는 SPC법인 이사회에 포함되지 않은 이유는 무엇입니까? 신설 SPC법인 이사회 구성을 도시공사에서 2명, 울주군 2명, 한화도시개발에서 2명으로 한다는데, 사업부지 감평가의 약 70%이상 차지할 것으로 예상되는 일반지주대표가 사업에 참여할 수 있는 부분이 있는지 답변바랍니다.

다섯째, 쌍수마을이 도시개발에 제척된 사유는 무엇입니까? 지형상 하천으로 경계하여 당연히 본 계획에 포함시켜야 함에도 포함시키지 않아 사업부지가 정형화 되지 않고, 또 신도시 옆 농가로 인한 악취, 제척된 마을의 슬럼화 등 문제가 예견됨에도 도시개발에 제척된 사유가 무엇인지 답변바랍니다.

이상으로 질의를 마치겠습니다. 끝까지 경청해 주셔서 감사합니다.

답변

  • (226회/1차) 답변자 : 시장
  • 작성일 : 2021-11-01
□ KTX 역세권 복합특화단지 개발과 관련한 고호근 의원님의
질문에 답변드리겠습니다.

□ 첫째, 특정기업의 비사업용 토지 개발로 특혜를 주려고 한다는
사항에 대하여 말씀드리겠습니다.

○ 울산 경제의 미래전략을 담은 맞춤형 특화산업단지 조성과 서울산권 주도심의 핵심거점 조성을 위해 울산연구원 연구용역 결과를 바탕으로 기존 역세권과 연계한 배후지역에 KTX 역세권 복합특화단지 개발사업을 추진하게 되었습니다.

○ 하지만 총 사업면적 153만㎡의 53%인 81만㎡를 소유한 기업의 토지를 매입해서 사업을 추진하는 것은 우리시와 도시공사의 재무여건상 어려움이 있었습니다.

○ 이에 따라, 초기투자비용 절감 및 금융 PF규모 축소를 위해 수용‧사용방식과 환지방식이 혼합된 미분할 혼용방식을 채택하고, 사업시행자로 울산도시공사와 울주군의 공공지분 55%, 민간 45%의 공공 주도형 특수목적법인을 설립하여 도시개발 방식으로 추진하고 있습니다.
□ 둘째, 특수목적법인(SPC) 출자기관인 한화에 배분되는 개발이익과 환지계획 및 시공사 선정에 대하여 말씀드리겠습니다.

○ 개발이익금은 사회적 할인율 4.5%를 적용하여 출자자 지분별로 배당되며, 초과 이익금은 공공시설 재투자 원칙으로 협약서에 약정되어 있습니다.

○ 한화 토지의 환지는 실시계획인가 이후 일반토지와 동일하게 토지소유자 등으로 구성된 토지평가협의회를 통하여 지정할 계획이며, 현재 환지계획은 미수립 상태입니다.

○ 또한 본 사업의 시공사 선정은 사업협약에 명기한 사항으로 조달청을 통한 공개경쟁 입찰방식으로 공정하고 투명하게 진행할 계획입니다.

□ 셋째, 본 사업에 편입되는 토지소유자에 대한 보상 및 환지계획에 대하여 말씀드리겠습니다.

○ 편입토지는 도시개발법, 토지보상법에 따라 동일한 기준을 적용하여 공정하게 토지가치를 평가합니다.
○ 환지는 사업구역내 모든 토지의 종전 가치와 개발 후 가치를 비교·평가하여 산정하고, 지주 대표자 등이 참여하는 토지평가협의회 심의를 거쳐 공정하게 결정하겠습니다.

○ 토지보상은 시·도지사, 사업시행자, 토지소유자가 추천하는 3개 감정사의 산술평균치로 산정하고, 지주대표 등이 참여하는 보상협의체 협의를 거쳐 원만하게 추진해 나가겠습니다.
□ 넷째, 특수목적법인에 포함되지 않은 일반지주 대표가 사업에 참여할 수 있는 방안에 대하여 답변드리겠습니다.

○ 도시개발법상 특수목적법인 참여 자격은 토지소유자의 경우 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유하여야 함을 감안하면 특수목적법인에 참여할 수 있는 사업구역 내 토지소유자는 없습니다.

○ 다만, 환지 및 보상 전문업체와의 간담회, 보상협의회 및 토지평가협의회 등 일반 지주가 참여할 수 있는 소통창구를 만들어 나가겠습니다.

□ 마지막으로 쌍수마을이 도시개발사업에 편입되지 않은 사유에 대해 말씀드리겠습니다.

○ 본 사업부지 경계부에 위치하는 쌍수마을은 도시관리 계획상 자연취락지구로 사업구상 초기부터 도시개발업무지침에 따라 용도지구, 하천, 도로 등 지형지세를 고려하여 제외하였습니다.
○ 참고로, 주민공람공고, 공청회 등 의견 수렴 절차 이행 시에도 쌍수마을 주민들의 편입요구는 없었습니다.
○ 향후 쌍수마을은 농어촌정비사업, 마을정비사업, 도시재생사업 등으로 정주여건이 개선될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

□ 이상으로, 답변을 마치겠습니다. 감사합니다.